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FAQ’s: Rund um das Thema Mehrfamilienhaus verkaufen

In Baden-Württemberg ist es gewöhnlich, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer je 3,57 % an den Makler bezahlen. Bei Mehrfamilienhäusern ist auch eine komplette Übernahme der Maklerprovision durch den Käufer möglich. Allerdings trägt die Last der Maklerprovision immer der Verkäufer, da ein Käufer für sich eine Gesamtrechnung von Kaufpreis und Kaufnebenkosten erstellt und je höher die Kaufnebenkosten sind, umso weniger Budget ist für die Kaufpreiszahlung vorhanden.

Die Gründe für den Verkauf eines eigenen Mehrfamilienhauses sind vielfältig. Klassische Fälle sind z.B. ein Erbe, eine Scheidung, Altersgründe, ein Wegzug, eine auslaufende Finanzierung oder die Umstrukturierung des eigenen Immobilienportfolios.
Der Ablauf einer Veräußerung ist hierbei so individuell wie die Objekte selbst, denn jedes Mehrfamilienhaus hat seine eigene Geschichte und seine speziellen Eigenarten.

Es ist dringend zu empfehlen in der aktuellen Marktlage einige Entwicklungen genau im Auge zu behalten, da sich diese massiv auf den Kaufpreis auswirken. Hauptsächlich sind dies: Die Entwicklung der Zinsen bzw. die starke Verteuerung der Immobiliendarlehenskosten, die sehr hohe Inflation und der daraus resultierende Kaufkraftverlust, die enormen Investitionskosten durch die kommenden gesetzlichen Zwangsmaßnahmen bezüglich Heizungstausch (ab 01.01.2024) und Energieeffizienz (Energieeffizienzklasse E bis spätestens 2030 und Energieeffizienzklasse D bis spätestens 2033).

Wichtige, für den Verkauf relevante, Unterlagen sind z.B. bei einem Mietshaus:
– Grundrisse/Schnitte/Kubatur
– Wohnflächenberechnung
– Aktueller Grundbuchauszug
– Lageplan/Flurkarte
– Bauleistungsbeschreibung
– Baugenehmigung(en)
– Energieausweis
– Mietverträge
– Exposé oder Auflistung der wichtigsten Daten/Kennzahlen
– Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
– Gebäudeversicherungsschein
– Hausordnung

Wenn das zu veräußernde Mehrfamilienhaus bereits amtlich in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, kommen noch folgende relevanten Unterlagen hinzu:
– Notariell beurkundete Teilungserklärung
– Aktuelle Grundbuchauszüge aller Einheiten
– Protokolle der Eigentümerversammlungen (letzte drei Jahre)
– Aktueller Wirtschaftsplan

Ja, der Käufer tritt automatisch durch Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages auch in die bestehenden Mietverträge als neuer Vermieter ein.

Eine energetische Sanierung umfasst bauliche Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs von Gebäuden. Neben der Dämmung der Gebäudehülle (Fassade, Dach, Kellerdecke) sind ebenso der Austausch alter Fenster und Außentüren, der Einbau einer modernen Heizung sowie die Anschaffung einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung essenziell.
Eigentümer werden bei energetischen Sanierungen mit großen Kostenblöcken und komplexen Baumaßnahmen konfrontiert. Für viele Eigentümer sind solche Sanierungen eine große Herausforderung und nur schwer realisierbar, sei es aus Kosten-, Zeit- oder Altersgründen.

Der einfachste, schnellste, sowie kostengünstigste Weg ist der Verkauf an einen Immobilieninvestor. Dieser ist auf den Abwicklungsprozess von Immobilientransaktionen spezialisiert und kann Ihnen somit die Arbeit abnehmen, diesen Prozess selbst durchführen zu müssen. Auch hat der Immobilieninvestor finanzstarke Banken und Investoren an seiner Seite, damit auch der finanzielle Ablauf schnell und zuverlässig garantiert ist. Last but not least wird bei einer Veräußerung an einen Immobilieninvestor in aller Regel keine Provision fällig.

Die Kosten für eine energetische Sanierung hängen stark vom Ist-Zustand des Gebäudes und den gewünschten baulichen Maßnahmen ab. Bei Altbauten kommen meist aus der Umbau- oder Sanierungshistorie des Gebäudes vorab Unbekannte Maßnahmen hinzu, wodurch die Kosten weiter steigen. Je nach gewünschter Energieeffizienzquote kann der Aufwand zudem stark schwanken, z.B. sind die Kosten für einen energetischen Standard KfW55 deutlich höher als für einen Standard KfW85. Im Durchschnitt kann von Kosten pro m2-Wohnfläche zwischen 500 – 1.000 € ausgegangen werden, wobei die Kosten je nach Komplexität und Umfang deutlich nach oben steigen können.

Eine neue Heizung kostet zwischen 5.000 bis 40.000€, da die baulichen Maßnahmen von einer Vielzahl von Faktoren abhängig sind. Zusätzlich sind teils aufwändige Installationsmaßnahmen zu berücksichtigen. Je nach Gebäudezustand und bereits vorhandener Heizungsanlage und -installation, fallen nochmals Kosten für neue Heizkörper, Einbau neuer Leitungen oder auch Dämmung der bestehenden Leitungen an. Für den Einbau einer Fußbodenheizung sind noch weitere Kosten wie der Ausbau des bestehenden Bodens, der Einbau des neuen Estrichs inkl. Verteilung und einem neuen Fußboden zu berücksichtigen.

Eine Wärmepumpe ist derzeit für ca. 20.000 – 30.000€ zu haben. Ergänzend zu den Anschaffungskosten kommen noch Installationskosten hinzu. Ebenso kann der Bedarf zur Erneuerung der Leitungsführung oder der Heizkörper sein. Diese Begleitmaßnahmen müssen in der Planung unbedingt berücksichtigt werden.

Die Sanierung eines Mehrfamilienhauses ist eine kostenintensive und komplexe Maßnahme. Eigentümer mit laienhaftem Verständnis von Bauprojekten sollten hierfür entweder über einen Verkauf Ihres Hauses nachdenken oder einen kompetenten Baubegleiter hinzuziehen. Eine Sanierung bedarf einiger vorgängiger Planungszeit und genügend zeitlichem Spielraum zur Auswahl der geeigneten Baufirmen. Mit einer ordentlichen Ausführungsplanung, getaktetem Terminplan und sauberen Werkverträgen kann eine Gebäudesanierung ohne Befürchtungen vor Mehrkosten abgewickelt werden.

Die gängigen Heizungssysteme in älteren Mehrfamilienhäusern sind die Gaszentral- oder Gasetagenheizung, Ölzentralheizung oder Heizung per Fernwärme.
Aufgrund der GEG-Vorgaben sind ab 2024 bestimmte Heizsysteme bei Neueinbau vorgegeben, insbesondere die Hybridheizungen als Lösung einer effizienten Gasbrennwertheizung mit 65% erneuerbaren Energien oder die Wärmepumpe. Aber auch die Pelletheizung oder ein Blockheizkraftwerk kommt in Frage. Da Gebäude sehr individuell sind, ist es ratsam ein Heizungsfachbetrieb für den Einbau einer neuen Heizung hinzuzuziehen.

Handwerksfirmen sind am einfachsten im Internet zu finden. Weiterhin können Handwerker aus dem eigenen Bekanntenkreis kommen oder von Freunden, die Kontakte zu Handwerksfirmen haben. Für größere Bauprojekte eignet sich eine organisierte Ausschreibung und Vergabe über einen Bauberater oder Planer. Für kleinere bauliche Maßnahmen gibt es ebenso spezialisierte Suchmaschinen.

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